Funciones Básicas para el Mantenimiento de Edificios

Es difícil en un entorno tan tecnificado como el actual, pretender bajar a pie de operación, para experimentar en detalle aquellos aspectos, que son la realidad de la ejecución material de unos trabajos. La teoría nos ha convertido casi en concepto, como si las operaciones hubieran desaparecido físicamente, como si se volatilizaran. Pero todos sabemos que no es así, que cuando algo se estropea, hay que solucionarlo para que funcione, para que sirva. No olvidemos que el fin último y único del mantenimiento es el confort del usuario.

Ya hemos explicitado en muchas ocasiones las personas vinculadas al mundo del mantenimiento de los edificios, las circunstancias que concurren en un buen sistema. Todos los autores coinciden en la necesidad de potenciar el mantenimiento preventivo, para así evitar el correctivo y el conductivo. Es obvio que la sustitución sistemática y organizada evitará el repaso y la urgencia. Se ha demostrado en numerosos informes económicos, que el coste de un buen mantenimiento preventivo tendrá una altarentabilidad en todos los sentidos, alargará en mucho la vida del edificio, dará unmayor confort al usuario y evitará costos, facilitando balances positivos a medio plazo.

ALGUNAS REFLEXIONES ECONÓMICAS

 En esta ocasión también queremos dejar a un lado la conceptualización de sistemas y procesos, tanto del proyecto como del resultado -con el convencimiento que es un ejercicio que hay que hacer en todos los edificios desde su proyecto básico-, para centrarnos en lo operativo en que se hace y como se hace. La disposición de operaciones fijas de cualquier edificio serán quizá, el punto de partida para establecer visitas, por ejemplo, los mantenimientos obligatorios por normativa que nos provocan una serie de asistencias, pueden ser realmente aprovechados para la realización de mantenimientos complementarios. No olvidemos que en las grandes ciudades los costes indirectos más importantes en sistemas rotativos de visitas, de todo tipo de mantenimientos, son los desplazamientos. El optimizar la logística de toda la operativa es una parte esencial en los resultados de costes en cualquiera de los mantenimientos de un edificio.

Los procesos operativos que se desarrollaban como procedimientos en las actividades del mantenimiento, siempre estaban vinculados a los oficios, esto significa sin ninguna duda, un elemento importante en los resultados económicos, de cualquier intervención. Insistimos, si el proceso ha de ser que para una misma acción intervengan diferentes personas, los resultados desde un punto de vista de precio serán realmente lamentables. ¿Cuál es el objetivo real en estos momentos para minimizar los efectos comentados? Sin duda la interdisciplinariedad, los operarios de hoy en un gran número de sus intervenciones tendrán de conocer varias técnicas, para poder alcanzar un nuevo título: el de mantenedores, esa polivalencia acompañada de un estudio logístico de movimientos y de rutas diarias nos facilitarán la acción desdetodos los puntos de vista. 

Desde la propiedad, hemos de seguir y conocer cuál es la estrategia del mantenedor,cuáles son sus sistemas, métodos y tiempos que destina a nuestro servicio y desde luego, cual es su nivel de eficiencia. Pero este último, será una actividad ligada a otro tipo de cuestiones, que en otro momento comentaremos. En la actualidad, no debe ser suficiente una relación basada sólo en la confianza ciega hacia la empresa ejecutora, existe la posibilidad de establecer sistemas de control que por un lado nos evidenciarán la calidad del sistema y de los trabajos y por otro también, serán significativos para ver la conservación del valor patrimonial de nuestros edificios.

ASPECTOS DE FUNCIONAMIENTO

Para que los edificios funcionen, deben tenerse en cuenta una serie de prescripciones, cada una con su complejidad, algunas de gran trascendencia y otras simplemente de puesta en marcha. En el segundo caso, como ejemplo, hay que poner todas las instalaciones a régimen de trabajo con todos sus valores previos y consignas ajustados de forma óptima, en definitiva, lograr como ya decíamos el confort de los usuarios. Al final de la jornada dejar el edificio en espera para el día siguiente y realizar el proceso de régimen mínimo durante el fin de semana y días festivos, para que la puesta en marcha del lunes no resulte especialmente molesta, por estar fuera de los niveles de confort. Enumerando esta operativa tenemos:

Operaciones:

Puesta en marcha.

Régimen de trabajo.

Comprobación de consignas, situación optima.

"Hell dess" de los edificios.

Centro de procesos de incidencias.

Realizar procesos de régimen mínimos.

El ejemplo al que nos vamos a referir en este trabajo, del que tendremos una continuada toma de datos o de referencias, está compuesto por un conjunto de edificios de un total de 27.187m² y cuyo esquema adjuntamos más adelante.

TEMÁTICAS BÁSICAS PRESCRIPTIVAS DE LA OPERATIVA

 Independientemente de las operaciones de puesta en marcha que hemos comentadosucintamente, podríamos considerar algunas operaciones y prevenciones a realizar en cada uno de los elementos de los edificios. Se ha de establecer una especial atención en su respuesta, se trata de instituir un manual de prescripciones, que se cumpla con normalidad y asumido culturalmente en el trabajo de todos. En relación a ello apuntamos pequeños ejemplos, con el fin de que se entienda como recordatorio, de aspectos a tener en cuenta al plantearnos la gestión operativa y su acción sobre los

edificios. 

Estructura

Para no alterar el comportamiento de la estructura, es necesario que se mantengan las condiciones de carga tipológicas para las cuales se construyó el edificio y las contempladas, si fuese el caso, en el Proyecto de rehabilitación del edificio.

Los elementos que forman parte de la estructura del edificio, paredes de carga incluidas, no se pueden alterar sin que un técnico competente asuma la responsabilidad. Esta prescripción incluye también entre otras, la realización de regatas y apertura de agujeros en paredes de carga, la redistribución de espacios interiores por cambio de tabiques, la superposición de un nuevo pavimento al existente y la apertura de agujeros de techos por intercomunicación de plantas.

Los elementos estructurales no han de recibir humedades, ni directas (agua y fugas de instalaciones) ni indirectas (condensaciones del vapor de agua y capilaridad del terreno), ya que afectan a su durabilidad.

Cubiertas

Las cubiertas, incluidas las no transitables, se han de mantener limpias (especialmente los canales, los sumideros y las alcachofas) y libres de hierbas, evitando especialmente la acumulación de hojas y la broza en los desagües.

Sólo se han de utilizar para el uso que han estado proyectadas, así, hay que evitar el almacenaje de materiales y el vertido de productos químicos agresivos, como: aceites, disolventes, lejías, etc. Las cubiertas inclinadas y las tablas no transitables sólo son accesibles para tareas de mantenimiento y cuando se transite, se ha de ir con mucho cuidado para evitar que se produzcan desperfectos.

Si en la cubierta se instalan antenas, equipos de aire acondicionado, vallas o en general, aparatos que requieren ser fijados, la sujeción no ha de afectar la impermeabilización. Si además, estas nuevas instalaciones necesitan un mantenimiento periódico, habrá que prever a su alrededor, las protecciones adecuadas para evitar daños en la impermeabilización durante las operaciones demantenimiento.

Fachadas exteriores

No es conveniente la alteración de la configuración compositiva de las fachadas exteriores, colocando elementos ajenos a éstas, y/o abriendo agujeros en ellas.Las terrazas se han de mantener limpias (especialmente los desagües). No está permitido la colocación de elementos extraños (aparatos de aire acondicionado, almacenaje de materiales, etc.) que puedan interrumpir la correcta evacuación de las aguas pluviales, embozar los desagües, representar pesos excesivos para la estructura y alterar la composición de la fachada.

Las barandillas metálicas se han de mantener protegidas contra la oxidación y se han de repintar cuando presenten signos de que empiecen a oxidarse. Los herrajes de las puertas, balconadas y las ventanas se han de engrasar periódicamente para que funcionen con suavidad. Los canales y agujeros de recogida y salida de agua de las ventanas y las balconadas han de mantenerse limpios. No se han de dar golpes fuertes a las puertas y a las ventanas. Las cintas de las persianas enrollables se han de revisar cada 5 años y hay que cambiarlas si muestran signos de deterioro. 

Distribución interior

El colgamiento de objetos en los tabiques de ladrillo se ha de hacer mediante tacos y tornillos. Si se cuelgan o clavan objetos en los tabiques no han de afectar a las instalaciones encastadas (redes de electricidad, agua, calefacción y desagües). Antes de perforar un tabique hay que fijarse si pasa alguna conducción por ese punto. No es conveniente hacer regatas en los tabiques para hacer pasar las instalaciones, especialmente las de trazado horizontal o inclinado, ya que puede peligrar su

estabilidad.

En los falsos techos no es posible colgar objetos. En los otros techos se ha de hacer mediante tacos y tornillos. No es conveniente anular las trampillas de registro de los falsos techos.

Para evitar humedades de condensación en la cara interior de los cerramientos exteriores del edificio, hay que ventilar las estancias cada día durante 30 minutos.

Los elementos interiores pintados o barnizados del edificio, se han de repintar de manera periódica:

Superficies pintadas con pintura plástica, cada 7 años.

Superficies interiores pintadas al esmalte, cada 7 años. Superficies exteriores pintadas al esmalte, cada 3 años.

Barnizados interiores, cada 7 años. Barnizados exteriores, cada 2 años.

Los herrajes de las puertas se han de engrasar periódicamente para que funcionen con suavidad. Para evitar que las manivelas de las puertas al abrirlas golpeen la pared y la estropeen, hay que utilizar topes.

En los baños y cocinas, hay que rejuntar las juntas entre piezas cerámicas cuando presenten deficiencias en los mismos y además, habrá que revisar las juntas en las entregas entre los aparatos sanitarios y los pavimentos y/o paramentos.

Los elementos se han de limpiar correctamente no sólo para mejorar el aspecto sino también sus condiciones de uso y funcionamiento. Se ha de vigilar que los productos de limpieza que ofrece el mercado sean especialmente indicados para el material que se quiere limpiar. Antes de limpiar aparatos eléctricos hay de desenchufarlos. Los techos no se han de limpiar, hay que quitar sólo el polvo y las telarañas. Si un techo está muy sucio, es mejor pintarlo de nuevo. Para limpiar los suelos hay que tener en cuenta que hay que fregar los suelos con poco agua, sin formar charcos de agua, no utilizando ácidos fuertes y ventilar posteriormente ya que, a largo plazo, pueden generar lesiones en los forjados.

Instalación de agua

No es aconsejable utilizar las tuberías como elementos de contacto de las instalaciones eléctricas con la tierra. En caso de temperaturas de helada, hay que hacer correr el agua por las tuberías para evitar que se hiele.

Se han de revisar y si es el caso, cambiar las junturas de goma o estopada de los grifos cada 2 años, o después de un largo periodo de no ser puestas en funcionamiento. 

En caso de reparación de la instalación del edificio, hay que cerrar la llave de paso. La sustitución de las tuberías se ha de realizar con un mismo material, no se puede alternar acero galvanizado con cobre. Hay que evitar el goteo de los grifos ya que pueden suponer un despilfarro de agua de 5 litros de agua. Para desembozar tuberías no se pueden utilizar objetos puntiagudos, ya que podrían perforarlas.

Además habrá que seguir las instrucciones de uso y mantenimiento de los aparatos conectados, proporcionadas por sus fabricantes.

Instalación de electricidad

La instalación eléctrica está formada por los contadores, por la derivación individual, por el cuadro general de mando y protección y por los circuitos de distribución interior.

Los cuadros de mando y protección han de cumplir la normativa vigente y estar formados por un interruptor de control de potencia (ICP), un interruptor diferencial (ID) y los pequeños interruptores automáticos (PIA).

El ICP es el mecanismo que controla la potencia que suministra la red de la compañía. El ICP desconecta la instalación cuando la potencia consumida es superior a la contratada o bien cuando se produce un cortocircuito (contacto directo de dos conductores) y no se dispara antes el PIA de su circuito.

El ICP protege contra las fugas accidentales de corriente, como por ejemplo, las que se producen cuando un dedo se mete en un enchufe o cuando un hilo eléctrico toca una tubería de agua. El ID es absolutamente indispensable para evitar accidentes. Siempre que se produzca una fuga, salta el interruptor. De una manera periódica se ha comprobar si el interruptor diferencial desconecta la instalación.

Para cada circuito de distribución interior hay un PIA que salta cuando el consumo en el correspondiente circuito es superior al previsto. Este interruptor protege contra los cortocircuitos y las sobrecargas. Si se produce un cortocircuito, se ha de desconectar el circuito donde se haya producido para evitar un incidente más grave.

No se ha de tocar ningún mecanismo ni aparato eléctrico con el cuerpo, las manos mojadas o húmedas. Antes de manipular la red hay que desconectarla. También hay que tomar todas las medidas posibles para evitar que los niños toquen los mecanismos y los aparatos eléctricos.

Las clavijas de los enchufes han de estar bien fijadas para evitar que hagan chispas. Las malas conexiones originan calentamientos que pueden generar un incendio. La desconexión de aparatos se ha de hacer estirando del enchufe, nunca del cable.

Se ha de tener especial cuidado en los cuartos de baño, donde es obligatorio que el volumen correspondiente a las duchas y hasta un metro de distancia a éste no haya interruptores, enchufes ni aparatos de iluminación, a excepción de los mecanismos específicos determinados por el reglamento eléctrico vigente.

Además hay que seguir las instrucciones de uso y mantenimiento de los aparatos conectados proporcionadas por sus fabricantes. 

Red de desagües

No se permite la alteración de la red de desagües sin la dirección de un técnico competente.

El water no se puede utilizar como vertedero de basuras. Se ha de hacer una labor de concienciación. Para desembozar un water y los desagües en general no se pueden utilizar ácidos o productos que perjudiquen los desagües o objetos puntiagudos, ya que podrían perforarlos. Las cámaras de descarga, los sumideros, las arquetas y las alcachofas han de mantenerse limpias.

Los sifones del fregadero, lavamanos, entre otros, se han de revisar periódicamente para comprobar que están limpios y no falta agua y siempre que se note que el agua no evacua con la rapidez habitual.

Ventilación

Los espacios interiores de los edificios se han de ventilar periódicamente para evitar humedades de condensación. La ventilación se ha de hacer preferentemente en horas de sol, durante 20 ó 30 minutos. En los cuartos de baño se ha de ventilar siempre después de utilizar las duchas.

No se puede anular ni cerrar ninguna rejilla de ventilación, sin que un técnico o empresa competente asuma la responsabilidad. Además habrá que seguir las instrucciones de uso y mantenimiento de los aparatos conectados, proporcionadas por sus fabricantes.

Ascensores

Los ascensores están sometidos a mantenimiento obligatorio, pero como usuarios vale la pena establecer alguna recomendación.

Los ascensores no se pueden utilizar como montacargas. No se puede fumar en los ascensores. Excepto el personal especializado, está prohibido el acceso al cuarto de máquinas y los niños no pueden subir sin ir acompañados. Si se observa que falla un mecanismo, se ha de parar el servicio, colocar un cartel de "No funciona" y avisar al encargado del mantenimiento.

Aire condicionado

Las instalaciones de climatización están muy reguladas por el RITE, Reglamento de Instalaciones Térmicas en los edificios, que controla perfectamente los mantenimientos obligatorios y preventivos de la instalación.

Este Reglamento se aplica a partir de un tipo determinado de situación, por lo que en edificios donde no disponen de una instalación de climatización centralizada, es decir en equipos individuales, utilizaremos los mantenedores del edificio.

Por ello, este mantenedor deberá conocer la instalación para poder detectar las posibles averías de funcionamiento y poder realizar las operaciones de rearme de protecciones. También revisará los equipos individuales, realizando un plan de operaciones sistemáticas de control de estos equipos. 

Redes de voz y datos

Es una instalación estática, no necesita de un mantenimiento preventivo.

Será necesario el mantenimiento de la información, así como una homologación preventiva de que el cableado guarda la categoría a que fue certificada.

Son instalaciones que por su función, se producen movimientos y cambios de usuarios realizados por los técnicos de sistemas.

Normalmente son rápidos de ejecución, con un buen resultado técnico, pero que dejan los repartidores y latiguillos de los puestos de trabajo no siempre correctamente. Es en estos casos, cuando los equipos de mantenimiento diario, en sus visitas a los centros comprueban, si se han producido cambios o modificaciones, recogiendo o pidiendo la información de estos movimientos.

Será necesario que los repartidores y sala de servidores estén organizados correctamente, y que además comprueben los puntos de trabajo, por si todo esta correcto.

PROCESO DE MODERNIZACIÓN EN EL SISTEMA DE CONTROL

 Cualquier proceso de modernización de los procedimientos operativos ya comentados, pasa sin duda por su control y estudio de resultados. Para ello será necesario disponer de un "hell dess", centro de incidencias del edificio o conjunto de edificios. Por esta razón se ha desarrollado una aplicación informática, cuyas características más esenciales las comentaremos. Pretende ser una guía rápida para el usuario, donde pueda hacer una consulta rápida de los procedimientos definidos en la aplicación y al mismo tiempo ejercitar un sistema de control, seguro y fiable en los estándares de métodos, procesos de realización de los trabajos y tiempos de intervención en cada uno de los parámetros.

La aplicación permite, además de lo comentado, la gestión de peticiones clasificablesven tres tipos:

Incidencias (mantenimiento activo de los edificios)

Traslados (traslado de puestos de trabajo, etc.)

Transportes (transporte de material de oficina, mantenimiento, etc.)

con el objetivo de establecer el procedimiento a seguir en la resolución de las averíasve incidencias en los edificios e instalaciones (mantenimiento correctivo, conductivo y otras incidencias), estableciendo acciones reparadoras e investigando la causa de losvproblemas con el fin de establecer acciones que las eviten.

Detección de las incidencias

Comunicación de las incidencias

Clasificación y análisis del impacto y urgencia de la incidencia

Asignación de trabajos

Seguimiento de la resolución

Solución y cierre